من خلال قراءة عنوان هذا المقال، أراهن أنه بالنسبة لغالبية الجمهور، أول ما يتبادر إلى أذهانهم هو إما التركيز أو مخاطر النمو المنخفضة، والتي تأتي مع امتلاك 50٪ من رأس المال. يميل التعرض نحو صناديق الاستثمار العقارية للأسهم.
والحقيقة هي أنني أوافق تمامًا على أن هذه المخاطر موجودة، وعلى الأرجح من خلال التخصيص لمزيد من الأسهم المتحيزة للنمو والتنويع أكثر في قطاعات الأسهم الأخرى، فإن إجمالي العائد المعدل للمخاطر للمحفظة سيزداد.
ومع ذلك، فأنا لا أهتم حقًا بتحسين المحفظة وفقًا لنظرية المحفظة الحديثة، حيث يكون الهدف هو تنويع أي مخاطر خاصة. كما أن تخصيص مبالغ كبيرة من رأس المال للأسماء ذات النمو المرتفع لا يتناسب مع استراتيجيتي الاستثمارية الأساسية على الإطلاق.
استراتيجية الاستثمار التي I أنا أتقدم بطلب، هو (بعبارات عامة) ما يلي:
- استثمر في الأعمال التجارية الدفاعية عالية الجودة، والتي تقدم عوائد أرباح غير طبيعية.
- لا تنس عنصر نمو الأرباح، ولكن الهدف الأساسي هو التأكد من أن مستوى التوزيع الموجود عند نقطة الدخول لا يتقلص.
- قم بإعادة استثمار أرباح الأسهم في أسهم المحفظة، مع التركيز بشكل خاص على تلك التي تعاني من الاكتئاب مؤقتًا، لتعظيم التأثير المركب لدخل الأرباح.
- تجنب الإفراط في مخاطر التركيز الأمني الفردي.
كما ترون، فإن فكرة الاستمتاع بالعائدات في شكل ارتفاع الأسعار لا علاقة لها بوضعي، حيث الشيء الوحيد المهم هو تدفقات الدخل الحالية المثيرة والمتنامية باطراد والدفاعية بطبيعتها.
وفي هذا السياق، تلعب صناديق الاستثمار العقارية للأسهم دورها بشكل جيد للغاية.
اسمحوا لي أن أعرف شرح الجوانب الثلاثة الأكثر أهمية التي تبرر بشكل جماعي قراري بتحمل هذا التركيز الضخم في محفظتي الاستثمارية على صناديق الاستثمار العقارية.
# 1 دخل عالي الإنتاجية ودائم
يكمن جمال صناديق الاستثمار العقارية في أنها تقدم عائدًا أعلى من المتوسط، والذي تدعمه التدفقات النقدية الدفاعية.
إذا نظرنا إلى سوق صناديق الاستثمار العقارية الأوسع (VNQ)، فسنلاحظ أنه على الرغم من ارتفاع عائد الأرباح بالفعل منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي سياسته النقدية التقييدية، إلا أنه من حيث القيمة المطلقة ليس جذابًا، خاصة بالمقارنة مع بدائل الدخل الثابت.
YCharts
ومع ذلك، من خلال البحث بشكل أعمق في مجال صناديق الاستثمار العقارية، يمكننا العثور على صناديق الاستثمار العقارية التي تتمتع بعوائد أعلى بنفس الدرجة من الدفاع المضمن الضروري للوفاء بمعايير الاستثمار الخاصة بي – أي احتمال منخفض لخفض الأرباح واحتمال كبير لزيادة الأرباح.
عادة، تقع هذه الأسماء في القطاعات التي فقدت شعبيتها، حيث خصص السوق خصمًا على مستوى القطاع حتى بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية القادرة على النمو ولديها الدفاع المناسب. تنبع الأمثلة الأكثر شيوعًا من صافي إيجار التجزئة والسكن وقطاعات صناديق الاستثمار العقاري المتنوعة.
على سبيل المثال، أفضل 3 صناديق استثمار عقارية من حيث حصتها في محفظتي – EPR Properties (NYSE:EPR)، وRealty Income Corporation (NYSE:O) وApple Hospitality REIT, Inc. (NYSE:APLE) توفر عوائد أرباح بنسبة 5.9% و8.5% و6.6% على التوالي. وبالنظر إلى أن جميعها تمتلك هياكل رأسمالية قوية ذات ملفات استحقاق جيدة للديون وتمكنت من تنمية توليد AFFO باستمرار، فإن الوصول إلى مثل هذه العوائد يعد أمرًا جذابًا للغاية.
إذا أخذنا حالة Realty Income، على سبيل المثال، فسنلاحظ أن التدفقات النقدية الأساسية مدعومة باتفاقيات إيجار متوسطة مرجحة لأكثر من 10 سنوات، وهي متنوعة بشكل كبير عبر قطاعات متعددة ومستأجرين مختلفين. بالإضافة إلى ذلك، فإن O هي واحدة من صناديق الاستثمار العقارية القليلة الموجودة التي تتمتع بتصنيف ائتماني أعلى من الدرجة الاستثمارية، والذي يؤدي مجتمعة إلى ~ 26٪ من الاحتفاظ بـ FFO (بعد توزيعات الأرباح) إلى ضخ درجة كبيرة من الأمان، مع السماح للإدارة بتنمية المحفظة. بطريقة خالية من المخاطر.
#2 الدخل المتزايد
كما تطرقت بالفعل بإيجاز إلى هذا الأمر في القسم السابق، فإن صناديق الاستثمار العقارية ذات العائد المرتفع لا يجب بالضرورة أن تأتي مع آفاق نمو دخل محدودة أو معدومة.
في إستراتيجية الاستثمار في أرباح صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بي، أحد العناصر الرئيسية التي يجب أن تكون موجودة هو نسبة دفع تعويضات FFO التيسيرية نسبيًا، والتي ليست مهمة فقط من منظور إدارة المخاطر، ولكن أيضًا لتمكين صندوق الاستثمار العقاري من تحفيز نمو FFO.
باختصار، باستثناء زيادة دفع تعويضات FFO، هناك 5 طرق لكيفية زيادة صناديق الاستثمار العقارية في توزيعاتها:
- إصدار أسهم جديدة لتمويل الاستثمارات الإضافية (يمكن القيام بذلك بطريقة تراكمية، ولكن، على سبيل المثال، في أوقات كهذه عندما تنخفض تقييمات الأسهم، تكون تكلفة الأسهم مرتفعة للغاية بالنسبة لمعدلات الحد الأقصى التي يمكن العثور عليها في أسواق الاندماج والاستحواذ).
- القيام بعمليات إعادة الشراء (يحدث هذا بشكل نادر جدًا كما هو الحال في حجم أعمال صناديق الاستثمار العقارية، حيث تخلق المحفظة الأكثر تنوعًا والأكبر ظروفًا أفضل لتحقيق تصنيف ائتماني قوي).
- الحصول على ديون جديدة للمغامرة في عمليات الاندماج والاستحواذ أو تطوير المشاريع بشكل عضوي (هناك حد هنا لمقدار الديون التي يمكن أن يتحملها صندوق الاستثمار العقاري)
- جمع أعلى أمة الإسلام من عمليات تجديد عقود الإيجار المواتية وسلالم الإيجار / الإيجار المضمنة (هذه عملية مستدامة إلى حد ما، ولكنها عادة ما تكون محدودة بمستوى نمو يتراوح بين 2 إلى 4٪).
- الجمع بين FFO غير الموزع والديون الإضافية للقيام بعمليات الاندماج والاستحواذ أو تسهيل مشاريع التنمية العضوية.
في الواقع، يعد الجمع بين النقطتين الأخيرتين ضروريًا لتعظيم إمكانات نمو FFO. لحسن الحظ، من الممكن العثور على صناديق الاستثمار العقاري ذات العائد المرتفع والدفاعية، والتي تتمتع بمستويات دفع تعويضات FFO مواتية وعنصر مضمن للنمو المماثل.
لنأخذ هذه الأمثلة الثلاثة نفسها على الرغم من وجود طريقة أخرى مثل WP Carey Inc. (NYSE:WPC)، Agree Realty Corporation (NYSE:ADC)، Simon Property Group, Inc. (رمزها في بورصة نيويورك: SPG) الخ.
- الدخل العقاري – دفع تعويضات FFO بنسبة 74٪ وتقدير نمو إجماعي لـ FFO بنسبة 3.6٪ لعام 2024.
- EPR Properties – دفع تعويضات FFO بنسبة 70% وتقدير إجماعي لنمو FFO بنسبة 3.3% لعام 2025 (مع أخذ 2025 لأن 2024 يتم قياسه مقابل عام، حيث تؤدي مدفوعات السداد المرتبطة بـCOVID-19 إلى تضخيم الشركات بشكل مصطنع).
- Apple Hospitality REIT – دفع تعويضات FFO بنسبة 63% وتقدير إجماعي لنمو FFO بنسبة 2.2% لعام 2024.
#3 الخيار الصعودي المضمن
بينما قلت في بداية هذه المقالة إن عنصر ارتفاع الأسعار لا يلعب دورًا رئيسيًا في إستراتيجيتي الشاملة لاستثمار دخل الأرباح، إلا أن هناك سببًا يجب تقديمه لتجربة إجمالي العائدات الملحوظة من مراكز REIT. في حالة ارتفاع أسعار صناديق الاستثمار العقارية، ستكون هناك فرصة لتقليص المراكز، حيث كانت عوائد إعادة الاستثمار منخفضة بشكل غير مقبول، وتخصيص المكاسب إلى أصول أخرى ذات عوائد عالية ودفاعية.
والحقيقة هي أنه منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في زيادة أسعار الفائدة، عانت معظم صناديق الاستثمار العقارية. حدثت الانخفاضات الأكثر وضوحًا في المضاعفات خلال مدة صناديق الاستثمار العقارية الثقيلة، حيث تعتمد التدفقات النقدية الأساسية على اتفاقيات إيجار ثابتة وطويلة الأجل نسبيًا.
YCharts
ومن المثير للاهتمام، في هذه الأثناء، استمرت نتائج FFO في التقدم نحو الأعلى حيث سمحت مستويات التضخم القوية بالحصول على فروق أسعار أكثر جاذبية للتأجير، كما أبقت القروض ذات السعر الثابت عنصر مصاريف الفائدة منخفضًا إلى حد كبير.
الآن، إذا نظرنا إلى الرسم البياني النقطي للجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة أدناه، فمن الواضح أننا سنواجه بعض التخفيضات في أسعار الفائدة عاجلاً أم آجلاً. من المؤكد، كما أظهر التاريخ، أننا لا نستطيع أن نعرف على وجه اليقين متى وإلى أي مدى يحدث هذا، ولكن الاحتمالات أعلى بالتأكيد بالنسبة لبنك الاحتياطي الفيدرالي لخفض مستويات أسعار الفائدة من هنا.
اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة؛ شارع. لويس فيد
ومع انخفاض أسعار الفائدة، يجب أن تستجيب صناديق الاستثمار العقارية وفقًا لذلك، وتشهد توسعًا متعددًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن انخفاض SOFR سيؤدي أيضًا إلى خفض تكلفة الديون، والتي بدورها يجب أن تعزز توليد FFO وتترك المزيد من رأس المال الذي يمكن تشغيله.
الخط السفلي
في رأيي، هذه هي اللحظة المناسبة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية إذا كان الهدف الاستثماري هو الحصول على عوائد أرباح كبيرة ومتنامية دون تحمل مخاطر مالية غير ضرورية. بالإضافة إلى ذلك، تقدم صناديق الاستثمار العقاري عنصرًا إضافيًا من الارتفاع الكبير من التطبيع (التخفيض) المحتمل في أسعار الفائدة.
وبعد قولي هذا، أود التأكيد على أن تخصيص نصف المحفظة في صناديق الاستثمار العقارية ليس على الأرجح الاستراتيجية المثلى التي يجب على مستثمري الدخل اتباعها. في حين أن صناديق الاستثمار العقارية تستحق بالتأكيد وجودًا ملحوظًا في المحفظة، يجب على المستثمرين دمج وتنويع ممتلكاتهم من صناديق الاستثمار العقارية مع فئات الأصول الأخرى التي تقدم عوائد عالية ودفاعية نسبيًا مثل MLPs وBDCs وصناديق الاستثمار المتداولة المغطاة وبعض الأسهم المشتركة.
في حالتي، لقد قمت بإجراء العناية الواجبة للغاية وأشعر بالراحة عند توزيع ما يقرب من 50% من تعرضي على 9 استثمارات من صناديق الاستثمار العقارية. بالإضافة إلى ذلك، من المنظور الضريبي، تعتبر فئات الأصول الأخرى مثل BDCs وMLPs أقل تفضيلاً، الأمر الذي يجبرني بشكل طبيعي على إلغاء التركيز على هذه البدائل.
